O objetivo deste trabalho é retratar com maior objetividade, as mudanças em relação a legislação de alguns países afetados pela COVID-19, referente a locação de imóveis urbanos.
O trabalho não tem como objetivo a análise dos dispositivos legais dos países objeto da pesquisa, mas tão somente, demonstrar como cada país está tratando do problema.
Sabemos que os efeitos econômicos causados pela doença em todos os países, se traduzirão em poucas semanas em aumento no número de desempregados, refletindo, portanto, diretamente sobre os contratos de locação, sobretudo residenciais.
Vale ressaltar também, que a análise dos dados levantados, deve considerar ainda, as peculiaridades do sistema jurídico de cada nação, cultura, hábitos, e medidas adotadas pelos governos em cada um deles.
Com a diminuição do poder econômico em todo o mundo, e com a retração do consumo (não por opção, mas pelo desemprego), haverá uma lacuna de valores recebidos no período.
Isto quer dizer que é possível que jamais recuperemos as perdas do período.
Para tal, deve haver um esforço conjunto do Estado, com diminuição da arrecadação tributária, que diminuiria a oneração de diversos setores, visando manter mais dinheiro em poder do cidadão, para que possa honrar compromissos, comer, e continuar vivendo até o final da crise.
Por fim, vale ressaltar que os dispositivos legais sobre o tema estão em constante alteração em diversos países, sobretudo pela peculiaridade de diversas situações que surgem, e a necessidade de se tomar decisões em tempo curto.
Neste sentido, as consultas objeto deste trabalho foram feitas até o dia 02/04/2020, não sendo descartada a mudança em alguns países objeto do estudo, após esta data, de modo a alterar algumas disposições aqui retratadas.
1) ESTADOS UNIDOS:
Os Estados Unidos pelo fato de ser uma república constitucional federal, deve ser analisado considerando que cada Estado e Município, tem certa autonomia legislativa, e portanto, tinha suas leis próprias antes da ocorrência da COVID-19.
Desta forma, as alterações advindas após a pandemia, estarão andando lado a lado com o sistema já adotado naquela região.
Portanto, é possível que não haja uniformidade entre as soluções apresentadas por Estados e Municípios dos Estados Unidos, posto que estes tem leis próprias, e maneiras próprias, possíveis a cada ente, de enfrentar os problemas sociais surgidos com a crise.
Vale nesta introdução ressaltar ainda, que no auge da crise de 1929, muitas famílias foram despejadas em algumas grandes cidades americanas, e foram literalmente morar nas ruas, afetando as condições sanitárias, entre outros diversos problemas sociais surgidos com a grande crise.
Desta vez, percebemos certa agilidade dos entes Norte Americanos em tratar das soluções para os problemas sociais que possam surgir, mobilizando rapidamente os parlamentos de cada Estado/Município, buscando soluções ainda que temporárias, mas sempre visando minimizar os efeitos advindos desta crise de saúde.
Dentro dos Estados Unidos, foram analisados as cidades de Nova York, Los Angeles, e Chicago.
A escolha destas, se deu justamente por representarem as maiores metrópoles desta nação, bem como líderes em desenvolvimento econômico deste país.
a) Cidade de Nova York:
A prefeitura de Nova York abriu um canal de contato com os cidadãos, para esclarecimento sobre seus direitos a respeito dos contratos de aluguel vigentes na cidade.
Nos Estados Unidos muitas peculiaridades definiram medidas adotadas, como, por exemplo, se o locatário recebe por hora de trabalho e sua jornada foi reduzida, o que lhe daria direito a revisar o contrato de locação.
A cidade suspendeu desde 16 de março de 2020, todos os processos de despejo por prazo indefinido.
O “New York City Housing Court” uma espécie de Corte para casos imobiliários, está de plantão, disponibilizando telefone com ligações gratuitas, e-mail para atender casos de despejos ilegais (durante o período da proibição), abusos de direito, violações das leis locais de habitação, entre outros.
A citada Corte, elaborou cartilha com algumas recomendações:
a.1) O locador não pode despejar o locatário, expulsá-lo ou pedir que deixe o imóvel, por estar com COVID-19.
a.2) O locador não pode despejar o locatário, expulsá-lo ou pedir que deixe o imóvel, por ficar em quarentena.
a.3) Estar isolado ou em quarentena em um hospital, ou outra instalação não altera o contrato firmado, permanecendo o imóvel locado como a residência do locatário.
a.4) Os contratos permanecerão vigentes e continuará obrigatório o pagamento da locação durante a quarentena ou a qualquer momento, ainda que o locatário esteja hospitalizado por qualquer doença.
a.5) O locador não pode discriminar o locatário, expulsá-lo ou pedir que deixe o imóvel locado, por preconceito ou temor do COVID-19, incluindo discriminação racial por conta de sua origem ou nacionalidade, ou ser portador de necessidades especiais.
Os dados contidos na pesquisa estão atualizados até o dia 27/03/2020.
b) Cidade de Chicago:
O prefeito de Chicago anunciou a criação de um programa social para ajudar os habitantes de Chicago que perderam o emprego ou foram impactados pelas consequências econômicas da pandemia do COVID-19.
O programa visa financiar subsídios para ajudar os cidadão afetados a manter os pagamentos de aluguel e financiamentos imobiliários.
Como todo programa social, o beneficiário deverá atender certos requisitos, sobretudo pelo fato de os recursos serem limitados.
A prefeitura disponibilizou um canal direto de comunicação com o cidadão, para esclarecer sobre direitos e deveres de locadores e locatários.
O serviço também fornece mediação para que proprietários e locatários resolvam disputas por técnicas de mediação.
Fato que deve ser considerado é que em Chicago, em torno de 60% da população reside em imóveis alugados.
Outros pontos importantes:
b.1) O Estado de Illinois nem a cidade de Chicago implementaram um congelamento ou suspensão de pagamentos de aluguel, portanto, o aluguel ainda é tecnicamente devido em 1º de abril.
b.2) Nos casos em que os locatários não puderem pagar os valores antes pactuados, devem entrar em contato com o proprietário e verificar se estão dispostos a fazer um acordo, sempre supervisionado por um advogado.
b.3) O Governador de Illinois emitiu ordens executivas, que estendeu até 30/04/2020, proibindo todos os despejos e desligamentos de serviços públicos por falta de pagamento.
b.4) Uma vez que os tribunais reabram (estão com serviços apenas emergenciais durante a quarentena), os proprietários podem apresentar documentos judicialmente, iniciando o processo de despejo.
c) Cidade de Los Angeles:
O Conselho da Cidade aprovou uma proibição temporária de despejos para locatários que não podem pagar o aluguel por conta da COVID-19. O conselho também renunciou às taxas atrasadas e deu aos locatários até um ano para pagar o aluguel depois que a ordem de emergência da cidade para a pandemia expirar.
Locatários que não conseguem pagar o aluguel devem comprovar como foram prejudicados pela COVID-19.
O prefeito de Los Angeles ordenou (em 17/03/2020) uma moratória para os despejos em imóveis comerciais, nos casos de locatários incapazes de pagar aluguel devido a circunstâncias relacionadas à nova pandemia de COVID-19. Tal medida inicialmente seria até 31/03/2020, tendo posteriormente sido prorrogada ante a situação da pandemia.
A prefeitura de Los Angeles implementou uma nova ordem de emergência que suspende temporariamente todos os aumentos de aluguel na cidade.
2) SINGAPURA.
Singapura é o quarto país mais rico do mundo, apenas superado por Qatar, Luxemburgo e Macau, de acordo com o poder de compra de seus habitantes.
Conhecida como “A Pérola da Ásia”, é hoje um dos maiores centros financeiros do mundo.
Um país com alto custo de vida, e com economia pujante.
Contudo, isto não o fez imune para as consequências econômicas trazidas pela pandemia COVID-19.
O Parlamento local votará nos próximos dias, um projeto de lei tentando regulamentar diversas situações afetadas pela pandemia.
O mercado imobiliário local também foi muito afetado.
Algumas propostas contidas no pacote legal incluiriam soluções para o mercado imobiliário:
a) Os locadores não poderão rescindir o contrato de locação ou retomar as instalações se o aluguel não for pago durante o período da pandemia.
b) A proposta de lei abrange contratos em que as obrigações devem ser cumpridas a partir de 01/02/2020. Contudo, exclui os contratos firmados após 25/03/2020. Tais datas refletem o pico da doença na Ásia, que se iniciou ainda em dezembro de 2019 (no dia 13/01/2020, a Tailândia registrou o primeiro caso de Covid-19 fora da China).
c) A proposta ainda protege donos de propriedades comerciais como hotéis, restaurantes, lojas, apartamentos com serviços e atrações turísticas. Os proprietários de propriedades comerciais que foram gravemente afetadas pelo surto da COVID-19, não precisarão pagar impostos sobre a propriedade até 2020.
d) Será concedido um desconto no tributo que seria correspondente ao IPTU em Singapura, no percentual de 30% para o ano de 2020, para propriedades não residenciais, escritórios e propriedades industriais.
e) O governo local pediu especial atenção aos proprietários de imóveis alugados, que ajudem os locatários, com redução ou até isenção de cobrança por algum período, para ajudar a população local a retomar o crescimento econômico.
3) CANADÁ
Província de Ontário:
Na província de Ontário as ordens de despejo estão suspensas.
Portanto, nenhuma nova ordem de despejo será emitida até novo aviso, devendo em caso de ocorrência de despejo, ser comunicada a autoridade policial (autoridade competente para tais casos, conforme a lei local).
A suspensão de ordens de despejo ocorrerá em casos excepcionais, como em casos que o assunto esteja relacionado a um problema urgente, como um ato ilegal ou sérias preocupações de segurança.
Em caso de dívida locatícia, se o proprietário notificar o locatário para rescindir o contrato, o locatário não precisará sair.
O proprietário deve solicitar uma ordem de despejo do Conselho de Proprietários e Inquilinos (também conhecido como Conselho). O locatário tem o direito de ir a uma audiência e explicar por que eles não devem ser despejados.
Os proprietários devem usar um aviso oficial do Conselho para casos de despejo, afim de evitar transtornos, caso o locatário decida por bem cumprir o quanto solicitado pelo proprietário.
Por conta da COVID-19, é aconselhável aos proprietários dar avisos de despejo (apenas os avisos são permitidos); no entanto, os proprietários são incentivados cooperar com os inquilinos para fazer um acordo, mantendo os locatários nos imóveis, podendo incluir nos acordos, até mesmo o adiamento do aluguel entre outras medidas facilitadoras.
Todas as audiências relacionadas a despejo estão suspensas até novo aviso, exceto em disputas urgentes, como as que envolvem atos ilegais ou sérias preocupações de segurança.
Em casos de locatários que estejam impossibilitados de trabalhar por conta da quarentena, do isolamento, e por consequência estejam sem capacidade financeira para cumprir o contrato pagando mensalmente o valor da locação pactuada, é recomendado um ajuste ou acordo com os proprietários, ou até mesmo solicitação de benefício social proporcionado pelo Governo local.
É recomendado ainda aos locatários e proprietários, buscar acordo com a Municipalidade, no que toca aos tributos municipais relacionados ao imóvel.
4) AUSTRÁLIA:
No dia 29/03/2020, o primeiro-ministro australiano Scott Morrison anunciou que estados e territórios estão adotando uma moratória de seis meses sobre despejos em contratos de locação de imóveis comerciais e residenciais como parte de medidas para lidar com os impactos financeiros do COVID-19.
Uma moratória dos despejos por seis meses, significa que os proprietários não podem despejar locatários em casos de graves dificuldades financeiras relacionadas ao COVID-19, durante esse período.
Para as autoridades australianas, é importante manter os locatários em suas casas nesse momento, para ajudar a impedir a disseminação do COVID-19, por razões de saúde pública.
As autoridades orientam que os locatários devem pagar o que puderem – essas mudanças permitem que os locatários resolvam sua situação financeira, para que possam começar a pagar o aluguel novamente assim que for possível, passado o período de suspensão dos despejos.
Os locatários que tiverem dificuldade em cumprir suas obrigações de aluguel devido ao impacto do COVID-19, devem informar seu locador o mais rápido possível.
É importante estar ciente que no caso de um acordo não poder ser alcançado e o locador ou o locatário decidir rescindir o contrato, ambas as partes devem cumprir os processos de rescisão descritos na Lei local.
5) NOVA ZELÂNDIA:
O Ministro das Finanças da Nova Zelândia Grant Robertson, anunciou em 23/03/2020 um congelamento dos aumentos e proteções de aluguel contra rescisões em contratos locatícios.
Isso foi aplicado como lei, através da Lei de Emenda de Resposta da COVID-19 (Medidas de Gerenciamento Urgentes).
Orienta a autoridade local, que os locatários que não puderem pagar o aluguel, devem informar imediatamente o proprietário. O governo disponibiliza a locadores e locatários, a possibilidade de formalizar acordos.
Há pedido expresso da autoridade local para que o locatário seja honesto sobre a situação e se está em condições financeiras de concordar com um acordo para pagamento.
No que tange aos pedidos de despejo, a nova orientação após a COVID-19, é que se o locatário já tiver recebido um aviso para deixar o imóvel alugado, após o dia 26/03/2020, deve desconsiderá-lo, e permanecer no imóvel.
Existe grande preocupação das autoridades contra a discriminação a locatários estrangeiros ou portadores de enfermidades. A autoridade Neozelandesa é taxativa nos informes à população, de que a discriminação é ilegal nos termos da lei de locação, configurando violação à Lei local de Direitos Humanos. Desta forma, considera-se ilegal não conceder uma locação a uma pessoa por qualquer motivo de discriminação (por causa de sua raça, nacionalidade ou deficiência).
6) ESPANHA:
No dia 31/03/2020, o Conselho de Ministros da Espanha aprovou medidas para auxiliar locatários a enfrentar o pagamento dos aluguéis, com um tratamento diferenciado, a depender do proprietário do imóvel locado.
Nos casos de locadores de imóveis de pequeno porte (locadores que alugam imóveis para acréscimo de sua renda ou subsistência), será garantido o pagamento dos aluguéis, disponibilizando aos locatários uma linha de crédito sem juros.
Já para grandes proprietários imobiliários, estes serão obrigados a aceitar pagamentos diferidos por três anos ou a aceitar pagamentos de até 50%.
A resolução do governo afeta apenas locatários considerados vulneráveis, devido ao impacto do Covid-19, o que representaria um grupo que o governo estimou em meio milhão de famílias.
A resolução também paralisa os despejos até seis meses após o término do estado de alarme e prolonga durante esse período os contratos que expiram durante esses meses.
Importante assinalar que os aluguéis serão automaticamente prorrogados por seis meses.
O Governo considerará como vulneráveis, os desempregados, os afetados pelos arquivos temporários de redução do emprego (ERTE), com redução do horário de trabalho ou os trabalhadores autônomos que viram sua renda diminuir e cuja renda não atinge o limite de três vezes o Iprem (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) – um indicador usado na Espanha para a concessão de ajudas, subvenções ou subsídio por desemprego-, €1.635,8 Euros (valor que pode ser aumentado em razão de filhos e dependentes).
A distinção entre pequenos e grandes proprietários foi um desafio para as autoridades. A proposta final, de acordo com o governo, levou em consideração que 85% dos proprietários têm um ou dois imóveis para alugar e que sua renda pode complementar outras, como pensões ou renda proveniente do trabalho, que também foram afetadas pelo impacto da crise.
Grandes proprietários imobiliários vão assumir um esforço maior.
Esses grandes proprietários (proprietários de aproximadamente 5% dos imóveis na Espanha) devem reduzir em 50% o valor dos aluguéis, ou aceitar uma reestruturação da dívida em 3 anos. É importante ressaltar que os locatários destes proprietários, também podem aproveitar as linhas de auxílio do poder público.
A ajuda será fornecida por meio de microcréditos que o Estado concederá a 0% de taxa de juros, a ser pago em 6 anos, prorrogável até 10 anos.
Se a vulnerabilidade persistir após a crise, o Estado pagará o aluguel (a dívida que o locatário assumiu), com um limite de até 900 euros por mês par aaluguel, e 200 euros por mês para suprimentos, comunidade, manutenção etc.
Alguns dos benefícios serão estendidos aos trabalhadores autônomos, para manutenção de seus escritórios.
a) Cataluña:
A Comunidade Autônoma da Catalunha publicou a RESOLUÇÃO TES / 783/2020 em seu Diário Oficial em 26/03/2020, que estabelece uma moratória (dilação do prazo de quitação) no pagamento de aluguel e amortização de residências e estabelecimentos administrados pela Agência de Habitação da Catalunha.
Uma moratória é estabelecida sobre o pagamento de aluguel para todos os locatários pessoas físicas e pessoas jurídicas com estabelecimentos comerciais, e de moradias administradas pela Agência de Habitação Catalã.
A cobrança dos valores correspondentes ao próximo mês de abril, relativo a todos os contratos de aluguel, está suspenso.
As parcelas não pagas durante esse período, poderão ser pagas proporcionalmente por um ano em recebimentos mensais sucessivos, uma vez superada a situação excepcional.
Esta moratória estará em vigor durante toda a situação excepcional causada pela COVID-19.
7) CONCLUSÃO:
Diante de tudo o quanto foi levantado por esta pesquisa, e guardadas as peculiaridades pertinentes aos sistemas legais de cada país, podemos observar que há uma necessidade mundial de intervenção estatal nas relações entre particulares, em especial nas relações locatícias.
Tal intervenção ocorre não só como forma de preservar os pactos firmados entre as pessoas (Estado atuando em busca da paz social), como também é perceptível a preocupação em evitar que locatários sejam despejados neste momento delicado da sociedade mundial, com o enfrentamento de uma doença viral altamente contagiosa.
Caso locatários fossem despejados, aumentaria o número de moradores de rua, e os tornaria vulneráveis ao contágio da COVID-19, contribuindo ainda mais para o aumento do número de casos da doença, atendimento nos hospitais, e proliferação da doença.
Assim, percebemos que muitas lições foram aprendidas pelas nações com a crise de 1929, de modo que estas mesmas nações estão em busca de evitar os problemas advindos de uma grave crise econômica e sanitária como a ocorrida no passado.
Além disto, existe uma preocupação na manutenção da renda por parte dos locadores, que em certos casos, dependem da rentabilidade dos aluguéis para subsistência.
Lucas Rafael Sampaio – Advogado e Consultor. Pós Graduado em Direito Público e Pós Graduando em Direito Imobiliário. Professor de Direito Civil. Atua nas áreas de Direito Imobiliário e Condominial, Direito de Família e Sucessões. Autor de diversos trabalhos científicos publicados em suas áreas de atuação.
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