O preço foi pago, a posse foi entregue, mas juridicamente o patrimônio ainda pode estar fora do nome do comprador.
Muitas famílias possuem imóveis adquiridos por contratos antigos, recibos ou promessas de compra e venda que nunca chegaram ao Registro de Imóveis. Durante anos, a situação parece não causar dificuldade. O problema surge na venda, no inventário, no financiamento ou quando o vendedor deixa de colaborar.
No sistema brasileiro, o pagamento do preço e a entrega das chaves não bastam, em regra, para transferir a propriedade imobiliária. Enquanto o título não é registrado, o comprador mantém uma posição jurídica relevante, mas diferente daquela do proprietário formal.
O passar do tempo pode agravar o cenário. Vendedores falecem, herdeiros se multiplicam, documentos desaparecem e descrições antigas deixam de coincidir com a realidade do imóvel. Uma regularização que antes parecia simples pode envolver sucessões, retificações e disputas de posse.
Existem instrumentos como adjudicação compulsória, usucapião, escritura, inventário e REURB. A escolha, porém, depende da história documental e possessória. Utilizar o caminho inadequado pode aumentar custo, prazo e resistência dos envolvidos.
A Lei de Registros Públicos passou a prever expressamente a adjudicação compulsória extrajudicial, ampliando as alternativas. Isso não transformou todos os casos em procedimentos automáticos. Prova de quitação, identificação do imóvel e continuidade documental continuam decisivas.
É comum procurar ajuda apenas quando a venda está marcada. Nesse momento, o comprador interessado, o banco e o cartório passam a impor prazos que a documentação antiga não consegue acompanhar.
Imóvel não regularizado é patrimônio imobilizado em mais de um sentido. Quanto antes a situação é compreendida, maior a chance de preservar documentos, reduzir conflitos e recuperar liquidez.
Referências essenciais
Lucas Rafael Sampaio é advogado especializado em Direito Imobiliário. www.lucasrafaelsampaio.com.br @lucasrafaelsampaio