Um galpão pode parecer perfeito para a operação e ser juridicamente inadequado para a atividade que gerará receita.
Joinville, Itajaí e Navegantes ocupam posição estratégica na indústria, logística e comércio exterior catarinenses. A busca por galpões, centros de distribuição e áreas operacionais é intensa, mas esses ativos exigem investigação diferente daquela aplicada a um imóvel residencial.
A estrutura física é apenas uma parte. Zoneamento, acesso de veículos pesados, capacidade viária, licenciamento ambiental, prevenção contra incêndio e regularidade da construção podem definir se a atividade pretendida será autorizada.
Um imóvel utilizado anteriormente por outra empresa pode carregar passivos invisíveis. Contaminação do solo, tanques desativados, resíduos, alterações não averbadas e obrigações ambientais podem sobreviver à troca de proprietário ou ocupante.
Contratos de locação, ocupações, servidões e restrições de expansão também interferem no valor. Em logística, poucos minutos adicionais de percurso, uma limitação de horário ou a impossibilidade de ampliar o pátio podem afetar a operação mais que o preço do metro quadrado.
Outro equívoco comum é presumir que a licença da atividade anterior servirá para o novo negócio. Impacto ambiental, risco de incêndio, circulação e ruído variam conforme o processo produtivo.
Em imóveis empresariais, o problema jurídico costuma aparecer como problema operacional: alvará que não sai, licença que exige adaptação, acesso que não comporta a frota ou construção que não pode ser financiada.
O investidor não está adquirindo apenas paredes e cobertura. Está adquirindo uma plataforma de operação. Se o imóvel não suporta juridicamente o negócio, a aparente economia pode se transformar em paralisação.
Referências essenciais
• IMA-SC — Licenciamento ambiental
• Corpo de Bombeiros Militar de SC
• Lei de Ordenamento Territorial de Joinville
Lucas Rafael Sampaio é advogado especializado em Direito Imobiliário. www.lucasrafaelsampaio.com.br @lucasrafaelsampaio