Você fechou o negócio, assinou a promessa e está em paz. Aí chega a hora da escritura — e o tabelião exige a guia do ITBI quitada, um custo que nunca esteve no seu planejamento. Num imóvel de R$ 2 milhões em BC, pela alíquota geral, estamos falando de R$ 60.000. Esse imposto se chama ITBI, e muitas vezes ninguém te contou sobre ele.
O que é o ITBI
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incide sobre as transmissões onerosas de imóveis entre vivos — compra e venda, permuta, dação em pagamento, arrematação, cessão onerosa de direitos, entre outras. Está previsto no art. 156, II, da Constituição Federal e é de competência municipal: cada prefeitura define sua própria alíquota.
Não confunda com o ITCMD, que incide sobre herança e doação. O ITBI só existe quando a transmissão é onerosa — quando há contraprestação.
Em BC: alíquota geral de 3%
Em fevereiro de 2025, o Município de Balneário Camboriú sancionou a Lei Ordinária n.º 4.994/2025, que instituiu e integrou o ITBI ao Sistema Tributário Municipal e revogou a antiga Lei n.º 859/1989. A alíquota geral, que já era de 3%, foi mantida (art. 16).
A mesma lei prevê alíquotas menores: 1% sobre a parcela financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e 2% na primeira transmissão de unidade de incorporação imobiliária registrada, desde que a guia seja requerida dentro do prazo legal. Quem compra na planta ou financia deve conferir se tem direito à redução.
Atenção à base de cálculo: o STJ (Tema 1.113) fixou que o ITBI incide sobre o valor da transação declarado pelo contribuinte, que se presume condizente com o mercado e só pode ser afastado pelo Município mediante processo administrativo próprio. Os valores abaixo consideram o preço como base.
| Quanto custa — alíquota geral de 3% (BC) Imóvel de R$ 500 mil → ITBI = R$ 15.000 Imóvel de R$ 1 milhão → ITBI = R$ 30.000 Imóvel de R$ 2 milhões → ITBI = R$ 60.000 Imóvel de R$ 3 milhões → ITBI = R$ 90.000 |
Quem paga e quando
Na prática, quem paga é o comprador — a lei municipal admite como contribuinte o adquirente ou o transmitente, e o contrato pode dispor de outra forma. O imposto deve ser pago até a lavratura do ato translativo: sem ITBI quitado, o tabelionato não lavra a escritura (Lei 4.994/2025, arts. 20 e 23). Sem escritura, não há registro. E sem registro no Cartório de Imóveis, a propriedade não se transfere (art. 1.245 do Código Civil). Em BC, o ITBI pode ser parcelado em até 12 vezes, mas a transmissão só ocorre após a quitação integral.
| A cadeia que ninguém explica Sem ITBI pago → sem escritura. Sem escritura → sem registro. Sem registro → sem propriedade. |
O custo total da transação
O ITBI é o maior custo acessório, mas não é o único. Veja o impacto real:
| Item | Imóvel R$ 1M | Imóvel R$ 2M |
| ITBI (3%, alíquota geral) | R$ 30.000 | R$ 60.000 |
| Escritura pública | ≈ R$ 3.550 | ≈ R$ 4.777 |
| Registro de imóveis | ≈ R$ 3.549 | ≈ R$ 4.776 |
| Certidões | variável | variável |
| Total estimado | ≈ R$ 37.100 + certidões | ≈ R$ 69.550 + certidões |
Emolumentos somados ao FRJ, pela tabela de 2026 de Santa Catarina (LC Estadual 755/2019, valores atualizados pela Circular CGJ 643/2025). Não incluem ISS sobre emolumentos, selos e certidões. Valores estimados — confirme com o cartório.
Por que o comprador sempre descobre tarde
Porque, na prática, ninguém no processo costuma te contar. O corretor apresenta o preço. A construtora divulga o plano de pagamento. O banco aprova o crédito. Raramente alguém detalha os custos tributários e cartoriais — embora o art. 6.º, III, do Código de Defesa do Consumidor garanta ao consumidor, nas relações de consumo, o direito à informação adequada e clara.
O resultado: muitos compradores só veem o ITBI quando chega a hora da escritura. Nesse momento, não há mais o que negociar.
Antes de assinar, faça isso
| Checklist do comprador 1. Some o ITBI e os custos de cartório ao preço do imóvel antes de fechar o negócio — e verifique se cabe alíquota reduzida (SFH ou primeira aquisição na planta). 2. Verifique a matrícula atualizada no Registro de Imóveis — ela revela penhoras, hipotecas e irregularidades. 3. Cheque débitos de condomínio e de IPTU — são obrigações vinculadas ao imóvel e podem recair sobre o novo proprietário. 4. Pesquise ações judiciais em nome do vendedor. 5. Não assine sem entender o que está assinando — promessa de compra é contrato vinculante. Esta verificação não dispensa a orientação de um profissional especializado. Procure sempre um advogado especializado. |
Sobre o autor
Lucas Rafael Sampaio é advogado especializado em Direito Imobiliário (OAB/BA 25.781), pós-graduado na área, ex-juiz leigo do TJBA e professor universitário. Atua em assessoria de compra e venda, planejamento patrimonial e regularização imobiliária. Atende em português, inglês e alemão.
lucasrafaelsampaio.com.br | @lucasrafaelsampaio
Este artigo tem finalidade informativa e educacional. Não constitui consultoria jurídica. Para análise de situação específica, consulte um advogado habilitado.