Não existe uma única resposta: quem compra, quanto compra e onde compra podem mudar todo o enquadramento.
O capital estrangeiro participa de diversas cadeias produtivas brasileiras, mas a aquisição e o arrendamento de imóveis rurais seguem regras próprias. Em Santa Catarina, a análise torna-se ainda mais relevante quando a área está próxima à fronteira.
A nacionalidade do adquirente é apenas o primeiro elemento. Pessoas físicas, sociedades estrangeiras e empresas brasileiras com participação ou controle estrangeiro podem receber tratamentos diferentes conforme a estrutura e o entendimento jurídico aplicável.
A extensão do imóvel, os módulos de exploração, a soma das áreas no município e a finalidade econômica interferem na operação. Em determinados casos, podem ser necessárias autorizações de órgãos públicos ou manifestação de instâncias específicas.
A tentativa de simplificar a aquisição por meio de sociedade brasileira ou de terceiros pode criar riscos maiores que a limitação original. Estruturas simuladas comprometem registro, financiamento, remessa de recursos e futura alienação.
Em faixa de fronteira, a cautela deve ser ampliada. Uma operação economicamente legítima pode fracassar se a estrutura societária e a autorização necessária forem examinadas somente depois da assinatura.
O investidor estrangeiro costuma preocupar-se com tributação e câmbio, mas o domínio da terra é o ponto que sustenta todo o restante. Sem título registrável e juridicamente estável, a operação perde sua base.
Antes de negociar preço e produtividade, é essencial compreender se a aquisição pode ser realizada pela pessoa pretendida e sob quais condições. Essa resposta não deve ser improvisada na véspera da escritura.
Referências essenciais
• INCRA — Aquisição de terras por estrangeiros
Lucas Rafael Sampaio é advogado especializado em Direito Imobiliário. www.lucasrafaelsampaio.com.br @lucasrafaelsampaio