Rua aberta, energia elétrica e carnê de IPTU não provam que o lote existe juridicamente.
Em diversas cidades catarinenses, áreas foram ocupadas e comercializadas antes da conclusão das etapas urbanísticas e registrais. Algumas possuem infraestrutura, moradores antigos e aparência de bairro consolidado, mas não contam com loteamento regularmente registrado.
A distinção entre loteamento irregular e clandestino não é apenas acadêmica. Ela interfere na possibilidade de obter matrícula individual, construir, financiar, vender e oferecer o imóvel em garantia. O comprador pode pagar por um lote físico e descobrir que, juridicamente, adquiriu apenas uma posição contratual ou possessória.
O carnê de IPTU costuma gerar falsa segurança. O cadastro municipal tem finalidade tributária e não substitui o registro do parcelamento. Da mesma forma, contas de água e energia demonstram ocupação, mas não necessariamente regularidade fundiária.
Outro sinal de risco é a cadeia de cessões. Contratos sucessivos, recibos antigos e vendedores que não aparecem na matrícula podem esconder dúvidas sobre legitimidade, localização e limites. Quanto mais longa e informal a cadeia, maior a possibilidade de conflito.
Em áreas valorizadas, a expectativa de futura regularização costuma ser incorporada ao preço. O problema é que o tempo, o custo e o resultado do procedimento podem ser incertos. O comprador assume não apenas o imóvel, mas também o risco administrativo, ambiental e registral.
Alguns negócios são regularizáveis e podem representar oportunidade. Outros dependem de condições que nunca foram explicadas ao adquirente. A diferença raramente aparece no anúncio.
Quando alguém diz que “todo mundo compra assim”, é justamente o momento de compreender por que o imóvel ainda não foi regularizado e quem suportará as consequências se a solução não vier.
Referências essenciais
• Ministério Público de Santa Catarina
Lucas Rafael Sampaio é advogado especializado em Direito Imobiliário. www.lucasrafaelsampaio.com.br @lucasrafaelsampaio