O proprietário pode imaginar que está apenas cedendo o terreno e descobrir que assinou responsabilidades de empreendedor.
A negociação com uma incorporadora costuma ser apresentada como operação padronizada. Minutas extensas, sociedades de propósito específico e procurações são justificadas como práticas normais do mercado. Essa normalidade não significa ausência de risco.
O proprietário que apenas vende ou permuta deve compreender até onde vai sua participação. Assinar contratos com adquirentes, autorizar comercialização, prestar garantias ou ingressar na sociedade pode alterar sua posição jurídica e sua exposição.
Uma obrigação assumida como interveniente, garantidor ou sócio pode alcançar dívidas tributárias, ambientais, societárias e contratuais. Quando a obra enfrenta problemas, compradores e credores procuram todos os patrimônios conectados ao empreendimento.
O risco aumenta quando o proprietário concede procuração ampla antes de receber garantias suficientes. Atos praticados em seu nome podem produzir efeitos sobre o terreno e dificultar a retomada da negociação.
Também é importante distinguir participação econômica de controle. Receber percentual de vendas ou unidades futuras não deveria, por si só, significar assumir responsabilidades de construção. Mas a redação contratual e a conduta prática podem aproximar essas posições.
Os contratos mais perigosos são aqueles em que o risco aparece disperso: uma cláusula de garantia, outra de solidariedade, uma procuração e uma participação societária aparentemente simbólica. Separadas, parecem pequenas; juntas, podem comprometer o patrimônio.
O proprietário não deve apenas perguntar quanto receberá. Precisa compreender qual parte do risco empresarial está sendo transferida para ele — e se essa transferência foi refletida no preço.
Referências essenciais
Lucas Rafael Sampaio é advogado especializado em Direito Imobiliário.
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Instagram: @lucasrafaelsampaio