Um terreno pode ficar anos fora do mercado enquanto a incorporadora mantém apenas uma promessa de estudar.
Para avaliar um empreendimento, a incorporadora precisa de tempo, acesso a documentos e, muitas vezes, exclusividade. Essa necessidade é legítima. O problema aparece quando a exclusividade não está ligada a prazos, etapas e obrigações proporcionais.
Durante o período de estudo, o proprietário pode deixar de ouvir outras propostas e perder uma janela favorável de mercado. Se a empresa abandona o projeto sem consequência relevante, todo o custo do tempo permanece com o dono do terreno.
A situação se torna mais delicada quando são concedidas procurações, posse, autorização de demolição ou direito de ceder a posição contratual. Antes da aprovação e das garantias, esses poderes podem ultrapassar o necessário para a análise.
Mudanças urbanísticas, restrições ambientais, redução de potencial construtivo e dificuldades de financiamento podem tornar o projeto inviável. O contrato precisa reconhecer que essas hipóteses existem e distribuir seus efeitos.
Outro risco é a permanência de registros, estudos ou compromissos depois do encerramento. O proprietário pode retomar formalmente o imóvel, mas continuar enfrentando obstáculos criados durante a negociação anterior.
A autoridade da incorporadora, seu portfólio e seu volume de vendas geram confiança, mas não substituem equilíbrio contratual. Empresas sólidas também abandonam projetos quando a viabilidade muda.
O tempo é um dos ativos mais valiosos de um terreno destinado à incorporação. Entregá-lo sem contrapartida clara pode custar mais que qualquer desconto discutido no preço.
Referências essenciais
Lucas Rafael Sampaio é advogado especializado em Direito Imobiliário.
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