Preço elevado demonstra força de mercado, mas não substitui a análise jurídica, econômica e documental do ativo específico.
Santa Catarina concentra alguns dos maiores preços anunciados do país
Santa Catarina ocupa posição singular no mercado imobiliário brasileiro. Em julho de 2026, o Índice FipeZAP apontava preço médio anunciado de R$ 15.403/m² em Itapema, R$ 15.295/m² em Balneário Camboriú, R$ 13.461/m² em Florianópolis e R$ 13.301/m² em Itajaí. A média das cidades acompanhadas pelo índice era de R$ 9.900/m².
No ano anterior, Balneário Camboriú, Itapema, Itajaí e Porto Belo haviam somado R$ 13,47 bilhões em VGV e mais de nove mil imóveis comercializados, segundo dados divulgados pelo CRECI-SC.
Os números demonstram força econômica. Não demonstram, entretanto, que qualquer imóvel adquirido nessas cidades se valorizará na mesma proporção.
O FipeZAP mede anúncios, não escrituras
O Índice FipeZAP é calculado a partir de informações de anúncios de imóveis divulgados em plataformas do Grupo OLX. Ele não corresponde necessariamente ao preço final efetivamente pago pelo comprador.
Entre o valor anunciado e o retorno econômico real existem negociação, impostos, condomínio, despesas de aquisição, custo financeiro, eventuais reformas e o tempo necessário para encontrar um comprador.
Dentro da mesma cidade existem mercados diferentes
Um apartamento na Barra Sul, em Balneário Camboriú, não possui necessariamente o mesmo comportamento de liquidez de outro imóvel da cidade.
Vista, posição solar, andar, padrão construtivo, idade do empreendimento, valor de condomínio, quantidade de unidades semelhantes e concorrência de novos lançamentos interferem diretamente na demanda.
Em determinados segmentos, a diferença entre duas unidades aparentemente semelhantes pode representar centenas de milhares de reais.
Valorização torna a due diligence ainda mais importante
Quanto maior o valor do ativo, maior o custo absoluto de um erro aparentemente pequeno.
A análise deve alcançar matrícula, titularidade, ônus, cadeia de aquisição, regularidade da construção, condomínio, situação tributária, contratos existentes e, conforme as características do imóvel, questões urbanísticas, ambientais e patrimoniais.
No litoral, determinados imóveis também podem exigir investigação sobre eventual incidência de regimes patrimoniais federais relacionados a terrenos de marinha.
A due diligence não serve apenas para descobrir se o imóvel “tem problema”. Ela permite compreender qual risco está sendo adquirido e se esse risco está refletido no preço.
Em um mercado valorizado, a análise jurídica não fica menos importante. O custo de dispensá-la apenas se torna maior.
Perguntas frequentes
Valorização passada garante valorização futura?
Não. Indicadores históricos ajudam a compreender determinado mercado, mas não constituem promessa de desempenho futuro.
Preço elevado por metro quadrado significa boa liquidez?
Não necessariamente. Preço e liquidez são conceitos diferentes. Um ativo pode ter elevado valor patrimonial e exigir longo prazo para encontrar comprador.
O que uma due diligence imobiliária deve verificar?
A extensão depende do ativo, mas normalmente envolve matrícula, titularidade, ônus, regularidade construtiva, situação condominial e tributária, contratos, riscos urbanísticos e outras questões específicas do imóvel.
Referências essenciais
- CRECI-SC — Mercado do litoral norte em 2025
- FipeZAP — Informe de julho de 2026
- Fipe — Metodologia e informações do FipeZAP
| Lucas Rafael Sampaio — OAB/BA 25.781 Advogado especialista em Direito Imobiliário. Conteúdo de caráter informativo. www.lucasrafaelsampaio.com.br • Instagram: @lucasrafaelsampaio |