A forma de participação do proprietário pode transformar uma simples permuta em uma posição jurídica muito mais exposta.
O proprietário do terreno pode ser considerado incorporador?
Sim, em determinadas situações. O simples fato de ser dono do terreno não transforma automaticamente o proprietário em incorporador, mas a forma como ele participa da operação pode alterar substancialmente sua posição jurídica.
Esse ponto é especialmente relevante em negociações de terrenos destinados a incorporações imobiliárias em Santa Catarina, nas quais permutas físicas ou financeiras podem envolver valores elevados, cronogramas longos e instrumentos contratuais encadeados.
A Lei nº 4.591/1964 define quem pode assumir a condição de incorporador. O art. 30 estende essa condição, em determinadas hipóteses, aos proprietários que contratam a construção e promovem alienações antes da conclusão das obras; o art. 31 também admite expressamente o proprietário como sujeito apto a exercer a incorporação.
Por isso, a resposta não deve ser extraída apenas do título dado ao contrato. É preciso verificar quais obrigações, poderes e atos o proprietário efetivamente assumiu.
Permutar o terreno não significa, por si só, incorporar
Existe diferença relevante entre entregar o terreno em permuta e participar da atividade de incorporação.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite situações em que o proprietário que recebe unidades futuras em pagamento pelo terreno permanece juridicamente como mero permutante, sem assumir automaticamente a posição de incorporador. Em outros casos, as circunstâncias concretas da operação podem justificar responsabilização mais ampla.
Essa distinção evidencia a importância da estrutura contratual. Não basta constar que o proprietário é apenas “permutante” se ele também participa das vendas, presta garantias, assina instrumentos com adquirentes, integra a sociedade responsável pelo empreendimento ou assume obrigações próprias da incorporação.
Procurações amplas podem aumentar a exposição
Em determinadas estruturas, o proprietário precisa conferir poderes para aprovação de projetos, registro da incorporação ou prática de atos perante órgãos públicos e cartórios. O problema surge quando a procuração ultrapassa o necessário.
Poderes para alienar frações ideais, constituir ônus, assumir obrigações ou praticar negócios em nome do proprietário devem ser examinados em conjunto com as demais cláusulas do contrato e com as garantias oferecidas pela incorporadora.
A Lei nº 4.591/1964 disciplina expressamente o mandato concedido pelo proprietário quando o incorporador não é o titular do terreno. A amplitude, duração e revogabilidade desses poderes não são detalhes operacionais: podem alterar a exposição patrimonial do proprietário.
Participação econômica não deve ser confundida com risco empresarial
Receber determinado percentual das vendas ou unidades futuras é uma forma de remuneração pelo terreno. Isso não deveria significar, automaticamente, participação nos riscos empresariais da construção.
O problema aparece quando o contrato mistura essas duas posições. Cláusulas de solidariedade, garantias pessoais, participação em SPE, procurações amplas e assinatura de instrumentos de comercialização podem, quando analisadas em conjunto, alterar profundamente o risco jurídico.
Por isso, uma negociação de terreno para incorporação deveria responder a duas perguntas diferentes: quanto o proprietário receberá pelo imóvel e qual parcela do risco empresarial está assumindo para receber esse valor?
O que deve ser analisado antes da assinatura?
O exame jurídico deve abranger o contrato principal, eventual constituição de SPE, procurações, garantias, regime da incorporação, hipóteses de resolução, momento da transferência do terreno e atos que poderão ser praticados antes de o proprietário receber sua contraprestação.
Em operações relevantes, analisar cada documento isoladamente pode ser insuficiente. O risco muitas vezes nasce justamente da combinação entre instrumentos aparentemente independentes.
O proprietário não deve avaliar apenas quanto receberá pelo terreno. Precisa saber qual parcela do risco empresarial está sendo transferida para ele — e se isso foi refletido no preço.
Perguntas frequentes
Todo proprietário de terreno destinado a incorporação se torna incorporador?
Não. A propriedade, isoladamente, não basta. A estrutura contratual e a atuação concreta do proprietário precisam ser examinadas.
Receber apartamentos em permuta transforma o proprietário em incorporador?
Não necessariamente. Há situações em que o proprietário permanece apenas como permutante. A análise depende das obrigações assumidas e da forma de participação na operação.
Uma procuração para a incorporadora pode gerar riscos?
Sim. O risco depende dos poderes concedidos, do momento da outorga, da duração da procuração e das garantias existentes na operação.
Referências essenciais
- Lei nº 4.591/1964 — Incorporações Imobiliárias
- Código Civil
- STJ — Informativo 607 (permuta e incorporação)
| Lucas Rafael Sampaio — OAB/BA 25.781 Advogado especialista em Direito Imobiliário. Conteúdo de caráter informativo. www.lucasrafaelsampaio.com.br • Instagram: @lucasrafaelsampaio |